蛋壳、青客争相IPO,大欢喜还是大败局?商业

2019-10-31    来源:未知    编辑:szcenter
继青客公寓之后,蛋壳公寓成了第二家赴美IPO的长租公寓玩家。 有所不同的是,在青客、蛋壳从二级市场转向一级市场的时候,自如和魔方却先后表示不急于IPO。 同一市场中两种不同
蛋壳、青客争相IPO,大欢喜还是大败局?

  继青客公寓之后,蛋壳公寓成了第二家赴美IPO的长租公寓玩家。

  有所不同的是,在青客、蛋壳从二级市场转向一级市场的时候,自如和魔方却先后表示不急于IPO。

  同一市场中两种不同的态度,无疑为长租公寓新添了一些谜团:进入洗牌期的长租公寓,业已开始发生新一轮马太效应,此时进行IPO是否找对了时机,抑或者说IPO会是走出危险地带的门路,迎来的会是大欢喜还是大败局?

  至少在蛋壳们在大举进入二级市场时,还有许多坑没有填完。

  IPO背后的资本局

  在青客向美国证券交易委员会递交招股书后,就有媒体犀利指出:“青客的成长史,就是一部活生生的烧钱史。”

  从2012年品牌成立到2018年完成C轮融资,青客从资本市场拿到了超过一亿美元的股权融资。可在青客的招股书中,仅2017年、2018年和2019年前6个月,青客的净亏损分别达到2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元,两年半的时间就烧掉了11.71亿元。结果就是,青客的总资产只有20.3亿元,债务却高达27亿元,典型的“资不抵债”。

  按照青客在招股书中将发行520万股ADS的计划,最多将募集到1亿美元,可对于资产负债率高达133%的青客而言,在洗牌赛尚未结束的长租公寓市场,这笔钱可以说是救火的关键所在。

  最近两天提交IPO的蛋壳公寓,在融资历程和房间数量上,都是青客公寓的升级版。

  2015年注册成立的蛋壳公寓,在成立之初就拿到了数百万元的天使投资,2017年6月份完成了上亿元的A+轮融资,2018年完成1.7亿美元B轮融资,2019年3月份完成了5亿美元C轮融资,以及新近在招股中披露的1.9亿美元D轮融资。

  如此迅速的融资速度,在很大程度上左右了蛋壳公寓谋求快速扩张的打法,比如今年1月份蛋壳公寓以2亿美元的现金和债务全资收购爱上租,直接让蛋壳公寓的运营体量达到40万间。

  而从蛋壳公寓招股书披露的数据来看:2017年、2018年的营收分别为6.56亿元和26.75亿元,同比增长307%。然而直线上涨的营收并未能覆盖成本:2017年、2018年蛋壳公寓的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元,亏损增幅为403%;2019年前9个月,蛋壳公寓净亏损25.16亿元,较2018年同期净亏损增长209%。

  在规模和盈利的问题上,蛋壳同样“束手无策”。比青客公寓稍微乐观的是,蛋壳手中还有23亿元的现金,对于资金的需求可能不及青客那么强烈。不过不排除现金流中存在租金贷以及其他形式渗留下来的“高危资产”,比如租客一次性缴纳半年甚至一年以上的的租金,给业主交租多为月付的形式,继而形成了规模看似庞大的资金池。

  不管怎样,在利润为负、融资资金消耗超过60%的局面下,尚缺少自我造血能力的蛋壳,IPO的用意和青客不无相同,均是为了从二级市场筹集资金。

  流血上市的副作用

  一面是快速融资高速增长,一面是持续扩大的亏损,如此畸形的成长模式,势必会留下种种副作用。

  比如长租公寓在房间数量上的疯狂竞赛,诸如蛋壳在短短四年时间里就扩张了40多万间房源,速度可见一斑。

  通过非理性扩张带来供给的突然增加,面对稳中有降的市场需求,需要通过变相补贴的形式刺激市场,而当市场出现阶段性的供给压力时,租金、出租率、出租周期等关键指标必然处于恶化状态。特别是一个品牌为了回笼资金被迫降价,另一家机构必须跟随,最终导演了“爆仓”的一幕。

  再比如金融工具已成为长租公寓扩张的重要手段,蛋壳、青客等排队IPO的长租公寓品牌都一定程度上与“租金贷”进行了捆绑。

  正如蛋壳公寓执行董事长沈博阳在接受媒体时采访所透露的,与一些租房分期平台达成的合作,是蛋壳公寓的重要资金来源之一。以蛋壳公寓合作分期平台之一的“会分期”为例,通过替租客向房东垫付房租的形式,让租客可以“押一付一”的模式交租。看似是金融上的创新,却也存在租客信用被违规使用、租金收益监管不到位等新问题。

  那么,在一连串的潜在风险尚未解决的前提下,IPO会是一个稳当的选择吗?似曾相识的一幕已经在汽车行业发生。

  2017年11月份,从易车分拆出来的易鑫集团正式登陆港交所,将“互联网+汽车零售交易”作为主营业务,并努力经营“汽车交易大生态”的人设。早在上市前就先后拿到3.9亿美元、5.5亿美元和5.05亿美元的三轮巨额融资,不乏腾讯、京东、百度、顺丰等互联网巨头的身影,俨然是一只超级独角兽。

  然而在短短两年之后,伴随着糟糕的业绩表现和没能跑通的商业模式,易鑫的市值已经从639亿港元的高位跌至120亿港元,市值缩水80%以上。缺少业绩支撑,即便是有巨头背书的独角兽,也逃不过被投资者看空的宿命。

  另一个与长租公寓在商业模式上高度相似的教训,联合办公企业WeWork不久前遭遇了IPO滑铁卢,估值从470亿美元被压缩至100多亿美元,即便有孙正义的强势背书,WeWork的盈利能力和持续亏损的现状,仍然经不起质疑。最终在二级市场不买单后,WeWork以不到80亿美元的估值被软银接盘。

  对于以房租作为主要营收模式,且处于连年高额亏损状态的蛋壳们,此时进入二级市场恐怕不是一个利好的消息,一旦在IPO时遭遇了估值的跳水式下滑,恐怕等不到第二个像软银这样的接盘侠。

  仍需要长期进化

  并非是为了唱衰长租公寓。

  按照艾媒资讯发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示,当前90后租客的占比高达75%,在房价高企的大背景下,租房生活将成为当代年轻人主要的居住选择,预计2020年国内房屋租赁市场规模将达到1.6万亿元。

  在艾瑞咨询给出的同类报告中,2018年中国住宅租赁市场规模已经达到1.8万亿元,预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元,同样看好长租公寓的市场前景。

  如果再把视野拉宽一些的话,世界上主流的大城市中,租赁人口往往在40%—60%之间,比如纽约的租赁人口占比为56.9%,洛杉矶为54.4%,伦敦为49.8%,东京为39.5%,其中英国25至29岁的年轻人拥有住房的比例,已经从1996年的55%下降到2015年的30%……

  租赁的快速发展不仅是中国的特色现象,越来越多的国家开始成为“租赁的国度”。

  然而租赁周期上的对比却指出了中国租赁市场的问题所在,德国租客的平均租赁周期长达11年,日本的平均租赁周期为5.2年,英国的平均租赁周期为2.5年,而中国的平均租赁周期仅为8个月。如何提高长租公寓的用户粘性,以长租赁周期压缩运营成本,继而在入住率、续租率等核心指标上逐步提升,或许才是长租公寓的经营重心。

  只是就现阶段而言,继续“互联网思维”在规模上高举高打,不惜资金链断裂的爆雷风险进行快速扩张,仍然是一些长租公寓运营商的常态。可以给出的原因有二:

  一是长租公寓行业的融资行为并未熄火,而是有了明显的马太效应,仅2018年和2019年就有200亿元的股权融资发生,自如、蛋壳、魔方、城家、青客等都是资本青睐的对象。但一条隐形的规则业已出现,只有头部玩家才能成为资本市场的宠儿,而规模恰恰是验证头部与否和核心标准。

  二是不少长租公寓运营商仍缺少足够的壁垒。像蛋壳公寓这样的行业第二,给出了51%的续租率,对比青客公寓5.1%的续住率,指标看起来更为良性。可在缺少差异化的市场中,如果其他平台发动价格战,恐怕也难言用户忠诚度,想要巩固行业龙头的地位,在经营性现金流亏空的情况下,只得靠持续融资来“续命”。

  好在面对同样的“不确定性”,长租公寓的玩家们做出了不同的抉择。蛋壳、青客等转向二级市场,继续讲一个规模化经济效益的故事;自如、魔方等选择继续稳健经营,以精耕细作应对长租公寓的下半场。

  或许当下不同的选择,正是长租公寓玩家们命运转折的开始。

  写在最后

  如果仅仅是业务扩张的需要,对资金链的忧患意识,就按耐不住提交上市申请,希望与二级市场分摊风险,将各种问题和风险留待上市后解决,以避免在行业洗牌赛或爆雷潮中倒下,恐怕已经不是一个安全的选项。

  诚如摩根士丹利首席美国股票策略师迈克·威尔逊的观点:“WeWork IPO 的失败,标志着一个时代的终结。一个哪怕公司还没有盈利,资本市场仍愿意相信它的高估值,并为之买单的时代。”

  无论是出于二级市场的行情,还是长租公寓的现状,现阶段IPO可能还不是成熟的时机。

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